Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp ngày càng gia tăng, các dự án nhà ở xã hội (NOXH) đang được xem là giải pháp quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị bền vững và đảm bảo an sinh xã hội. Tuy nhiên, để những chính sách ưu đãi dành cho NOXH đi vào thực chất và phát huy đúng mục tiêu, vai trò của kiểm toán – đặc biệt là kiểm toán độc lập – ngày càng trở nên thiết yếu.
I. Nhà ở xã hội và vai trò của kiểm toán
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu tư xây dựng, được bán, cho thuê với giá ưu đãi cho các đối tượng thuộc diện chính sách, người có thu nhập thấp. Việc triển khai các dự án NOXH thường gắn liền với các ưu đãi lớn về đất đai, thuế, tín dụng, thủ tục hành chính, cùng với đó là yêu cầu cao về tính minh bạch và hiệu quả trong sử dụng nguồn lực công.
Trong thực tiễn, nhiều dự án NOXH bị phát hiện sai phạm như chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng quy định, kê khai chi phí đầu tư thiếu chính xác, hoặc phân phối sai đối tượng. Đây chính là lý do mà công tác kiểm toán độc lập và kiểm tra tài chính – pháp lý của dự án được xem là một trong những cơ chế kiểm soát hữu hiệu để phát hiện và phòng ngừa sai sót ngay từ sớm, từ xa
II. Căn cứ pháp lý về kiểm toán dự án NOXH
Các dự án NOXH tại Việt Nam hiện nay chịu sự điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp lý, trong đó có một số quy định nổi bật như:
- Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi 2023): Quy định các chủ đầu tư dự án thương mại tại đô thị loại I – III bắt buộc phải dành tối thiểu 20% diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội.
- Nghị định 100/2015/NĐ-CP (và các văn bản sửa đổi mới nhất): Quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chuẩn, cơ chế ưu đãi và quản lý tài chính đối với các dự án NOXH.
- Thông tư 97/2008/TT-BTC: Hướng dẫn việc kiểm toán và quyết toán vốn đầu tư xây dựng cơ bản từ nguồn ngân sách và vốn hỗn hợp, áp dụng cho cả các dự án NOXH có sử dụng nguồn vốn Nhà nước.
- Chỉ thị 34-CT/TW (2024) và Công điện 130/CĐ-TTg (2024): Đặt trọng tâm vào việc thanh tra, kiểm tra, kiểm toán các dự án nhà ở xã hội nhằm đảm bảo thực hiện đúng mục tiêu và phòng chống tham nhũng, thất thoát tài sản công.
Ngoài ra, nhiều địa phương đã ban hành quy chế riêng yêu cầu chủ đầu tư dự án NOXH có vốn ngân sách hoặc được giao đất công không qua đấu giá phải thực hiện kiểm toán độc lập hoặc kiểm toán nội bộ định kỳ.
III. Đặc điểm tài chính của các dự án nhà ở xã hội
Khác với các dự án nhà ở thương mại, dự án NOXH thường gắn liền với các ưu đãi đáng kể từ Nhà nước. Chủ đầu tư có thể được miễn, giảm tiền sử dụng đất, vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT… Do vậy, việc quản lý chi phí đầu tư, giá bán, lợi nhuận định mức, và hiệu quả tài chính của dự án cần được kiểm soát chặt chẽ.
Một số vấn đề tài chính phổ biến cần được kiểm toán bao gồm:
- Chi phí xây dựng thực tế so với dự toán ban đầu.
- Chi phí lãi vay trong quá trình triển khai.
- Chi phí quản lý, chi phí thiết bị và chi phí không hợp lý.
- Tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có), hoặc giá trị đất công được miễn/giảm.
Bên cạnh đó, do các dự án NOXH có thể thực hiện theo mô hình đối tác công tư (PPP), hoặc do doanh nghiệp nhà nước đầu tư, nên các tiêu chí giám sát tài chính càng cần được thực hiện nghiêm ngặt để tránh lạm dụng ưu đãi hoặc đầu tư kém hiệu quả.
Xem thêm: Dịch vụ kiểm toán xây dựng cơ bản
IV. Yêu cầu bắt buộc về kiểm toán trong các dự án NOXH
Tùy theo nguồn vốn và quy mô dự án, việc kiểm toán có thể là bắt buộc hoặc được thực hiện theo yêu cầu riêng của chủ đầu tư hoặc bên cho vay. Các trường hợp bắt buộc kiểm toán thường gặp:
- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc vốn vay có bảo lãnh của Nhà nước.
- Dự án có liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, đất công.
- Yêu cầu từ ngân hàng tài trợ, đơn vị giám sát hoặc UBND cấp tỉnh/thành phố.
Nội dung kiểm toán thường bao gồm:
- Tính hợp pháp và hợp lý của hồ sơ đầu tư.
- Phân tích bảng tổng hợp chi phí, hồ sơ thanh quyết toán.
- Kiểm tra việc sử dụng quỹ đất 20%, định giá bán, lợi nhuận định mức.
- Đánh giá tiến độ thực hiện dự án, chất lượng công trình và đối tượng thụ hưởng.
Việc kiểm toán không chỉ giúp phát hiện kịp thời những rủi ro về tài chính, sai sót về pháp lý mà còn góp phần hoàn thiện hệ thống kiểm soát nội bộ, giúp doanh nghiệp vận hành minh bạch và đúng hướng chính sách.
V. Các đơn vị thực hiện kiểm toán các dự án NOXH
Hiện nay, các dự án NOXH có thể được kiểm toán bởi:
- Kiểm toán Nhà nước: Chủ yếu tập trung vào các dự án quy mô lớn, có liên quan đến đất công hoặc vốn đầu tư công. Gần đây, KTNN đã triển khai nhiều chuyên đề kiểm toán NOXH tại các địa phương theo chỉ đạo từ Quốc hội và Chính phủ.
- Đơn vị kiểm toán độc lập như Công ty TNHH Kiểm toán Tư vấn IFA: Thường được chủ đầu tư hoặc ngân hàng tài trợ thuê để thực hiện kiểm toán báo cáo tài chính, quyết toán vốn đầu tư xây dựng, kiểm toán tuân thủ pháp luật, hoặc kiểm tra chuyên sâu theo yêu cầu riêng.
VI. Ý nghĩa và giá trị của kiểm toán dự án NOXH
Việc kiểm toán không chỉ là một thủ tục bắt buộc, mà còn mang lại nhiều giá trị thiết thực cho cả chủ đầu tư, Nhà nước và người dân:
- Minh bạch hóa chi phí đầu tư và hiệu quả sử dụng vốn.
- Phát hiện kịp thời các sai sót trong quản lý tài chính, tránh thất thoát, lãng phí.
- Đảm bảo việc phân phối quỹ đất, nhà ở đúng đối tượng thụ hưởng.
- Giảm thiểu rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư, đặc biệt trong các dự án có yếu tố Nhà nước hoặc vốn vay lớn.
- Tăng độ tin cậy và tín nhiệm của dự án với cơ quan quản lý, đối tác tài chính, người mua nhà.
VII. Dịch vụ kiểm toán dự án NOXH của IFA
Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kiểm toán – tư vấn tài chính – xây dựng, Công ty TNHH Kiểm toán Tư vấn IFA đã đồng hành cùng nhiều chủ đầu tư và đơn vị quản lý trong việc kiểm toán các dự án đầu tư công, xây dựng cơ bản, và đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội.
Xem Thêm: Dịch vụ kiểm toán nhà ở xã hội IFA
Chúng tôi cung cấp các dịch vụ chuyên sâu như:
- Kiểm toán chi phí đầu tư – quyết toán vốn – hiệu quả tài chính.
- Kiểm toán tuân thủ pháp luật về đất đai – xây dựng – nhà ở.
- Tư vấn điều chỉnh phương án đầu tư, giá bán, cơ cấu vốn vay.
- Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ, số liệu phục vụ thanh tra – nghiệm thu – phê duyệt.
VIII. Thông tin liên hệ
CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN TƯ VẤN IFA
Văn phòng chính: Tầng 2, Tòa nhà Minh Khang, 120A Trần Kế Xương, Phường Cầu Kiệu, TP.HCM
Chi nhánh Hà Nội: Tầng 3, số 46, ngõ 168 đường Nguyễn Xiển, Thanh Xuân, TP Hà Nội
Email: info@ifa.com.vn – hanoi@ifa.com.vn
Website: https://ifa.com.vn
Hotline: 0909.294.209 – (028) 3622 2162
IFA – Đối tác kiểm toán tin cậy, đồng hành cùng các dự án nhà ở xã hội phát triển minh bạch và bền vững.
Nếu bạn đang là chủ đầu tư, đơn vị quản lý, hoặc đơn vị cấp vốn cho các dự án NOXH, hãy để IFA giúp bạn kiểm soát rủi ro, tối ưu chi phí và đảm bảo tuân thủ chính sách.
