1. Về hiệu lực của Hợp đồng quản lý vận hành đã ký kết:
Ngày 01/01/2024, Ban Quản trị đã ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành cụm nhà chung cư Hyundai Hillstate với Công ty cổ phần Quản lý và Khai thác tòa nhà VNPT căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm đó. Tuy nhiên, ngày 01/8/2024, Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, thay thế Luật Nhà ở năm 2014. Ban Quản trị xin được hỏi Hợp đồng Quản lý vận hành ký kết trước ngày 01/08/2024 có cần chấm dứt và ký kết Hợp đồng mới theo quy định của Luật Nhà ở 2023 hay không vì nhiều nội dung trong hợp đồng không áp dụng được các quy định mới của Luật nhà ở năm 2023? Nếu không, các hợp đồng này sẽ tiếp tục được thực hiện đến thời điểm nào?
2. Về việc quản lý nguồn thu từ khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung
Khoản 2 Điều 151 quy định: “Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chỉ phỉ trông giữ xe, chỉ phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư".
Khoản 4 Điều 153 quy định: “Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đổi với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư. Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng bảo trì nhà chung cư".
Theo quy định cũ, các nguồn thu từ việc thuê vị trí khai thác dịch vụ như quảng cáo thang máy, dịch vụ kích sóng, hoa hồng các nhà thầu giá trị gia tăng... đều được tỉnh vào nguồn thu của quỹ quản lý vận hành (QLVH), chiếm hơn 10% nguồn thu QLVH của toà nhà năm 2023. Ngoài ra, doanh thu phí gửi xe ở khu vực tầng hầm thuộc sở hữu chung cũng được thu về quỹ QLVH gồm tiền gửi xe 2 bánh vẻ tháng của cư dân và tiền gửi xe 2 bánh văng lai, chiếm tới 5% nguồn thu quỹ QLVH năm 2023. Tuy nhiên, theo Luật nhà ở mới các khoản thu này có thể phải nộp vào quỹ bảo trị. Điều này ít nhất có thể phát sinh các vấn đề như sau:
Thứ nhất, làm giảm đáng kể nguồn thu của quỹ QLVH trong khi việc cho thuê vị trí khai thác dịch vụ vẫn làm phát sinh thêm chỉ phí vận hành như vệ sinh, điện, nước, an ninh bảo vệ. Nói cách khác, nguồn thu của quỹ QLVH giảm mạnh từ 10-25%, nhưng chỉ phí không đổi, dẫn tới nguy cơ âm quỹ, ảnh hưởng tới việc vận hành bình thưởng của toà nhà. Để toà nhà vận hành ổn định, cư dân và các chủ sở hữu có thể phải đóng thêm nhiều chi phí để bù đắp vào khoản thiếu hụt này. Từ đó, ảnh hưởng tới đời sống của cư dân và có khả năng không nhận được sự đồng thuận của nhiều cư dân.
Thứ hai, việc xuất hoá đơn GTGT cho bên thuê. Theo mô hình cũ, BQT ký hợp đồng 3 bên với bên thuê và đơn vị QLVH. Nguồn thu này được thanh toán qua đơn vị QLVH để khấu trừ các chỉ phí dịch vụ BQT phải trả cho đơn vị QLVH. Qua đó, đơn vị QLVH sẽ thay mặt BQT xuất hoá đơn GTGT cho bên thuê. Nếu theo quy định mới, BQT sẽ phải xuất hoá đơn cho bên thuê, sẽ phát sinh thêm rất nhiều thủ tục về tài chính, kế toán, kê khai nộp thuế. Trong khi đó, hiện nay, các thành viên BQT đang hoạt động theo chế độ kiêm nhiệm. Vì vậy, khi áp dụng theo quy định này, sẽ ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của BQT, cũng như của toà nhà.
Thứ ba, tại phụ lục VII - Phương pháp xác định giá dịch vụ QLVH nhà chung cư theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 quy định chỉ tiết một số điều của Luật Nhà ở ghi rõ, công thức tính giá dịch vụ nhà chung cư sẽ trừ đi khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm. Như vậy, nội dung này đang không rõ nếu đối chiếu theo quy định tại Khoản 4 Điều 153 của Luật nhà ở vì phần diện tích sở hữu chung tại nhà chung cư đã được BQT cho thuê để tạo ra nguồn thu nộp về quỹ QLVH, từ đó giảm mức đóng phí QLVH của cư dân trong khi vẫn đảm bảo chất lượng dịch vụ.
Ngoài ra, không có quy định cụ thể về chuyển tiếp thực hiện đối với việc QLVH nhà chung cư theo Luật Nhà ở mới. Do đó, hiệu lực thi hành đã áp dụng từ ngày 1/8/2024 trong khi với các thay đổi quan trọng kể trên, BQT phải tiến hành Hội nghị Nhà chung cư bất thường để xin ý kiến cư dân về các nội dung này. Trong khi đó, để tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên cần chuẩn bị tối thiểu từ 1 đến 2 tháng. Còn đối với hội nghị bất thường với nhiều thay đổi lớn, thời gian chuẩn bị có thể kéo dài từ 2 đến 3 tháng với chỉ phí tổ chức từ 90 triệu đồng đến 130 triệu đồng. Với các nội dung như trên, việc tổ chức không thành công là rất cao dẫn đến lãng phí thời gian và tiền bạc. Điều này khiến cho hoạt động của BQT, đơn vị QLVH hiện hết sức khó khăn. Bên cạnh đỏ, với các hợp đồng đã ký kết trước thời điểm này và vẫn đang còn hiệu lực, cần có thời gian để thực hiện việc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
Xuất phát từ những vướng mắc trên, BQT kính đề nghị Bộ Xây dựng xem xét, hướng dẫn các nội dung sau:
Hướng dẫn cụ thể việc thực hiện hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành như đã nêu tại mục 1.
Hướng dẫn cụ thể về việc xác định nguồn thu kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm sẽ được nộp vào quỹ bảo trì hay quỹ QLVH. Có thể hiểu nguồn thu này vẫn tính vào Quỹ QLVH, nhưng phần tiền lãi của dịch vụ cho thuê này, sau khi trừ đi chi phí cần thiết như điện, nước, an ninh, vệ sinh, phí quản lý... sẽ được BQT nộp vào quỹ bảo trì hay không?
Trường hợp bắt buộc phải điều chỉnh đồng nghĩa phải điều chỉnh mức phí quản lý vận hành thu của các Chủ sở hữu/ người sử dụng Nhà Chung cư hoặc không có các phương án bù đắp khác để đảm bảo công tác quản lý vận hành diễn ra ổn định, liên tục. Trong trường hợp này, nếu Hội nghị nhà chung cư không tổ chức kịp thời hoặc tổ chức nhưng không thành công (tỷ lê chủ sở hữu tham gia không đủ, hoặc các chủ sở hữu tham gia đủ nhưng biểu quyết không đủ tỷ lệ quá bán....) thì BQT phải xử lý như nào để Cụm chung cư vừa phải thực hiện theo quy định pháp luật vừa phải đảm bảo Cụm chung cư hoạt động bình thường nhằm đảm bảo dân sinh.
Trong trường hợp BQT phải xuất hoá đơn GTGT, cần phải sớm có các lớp đào tạo, bồi dưỡng cho thành viên phụ trách nội dung này, cũng như việc hướng dẫn chi tiết từ cơ quan quản lý về Thuế. Trường hợp nếu thành viên BQT không đủ năng lực, không đủ thời gian làm việc để đáp ứng công việc này, BQT có được phép thuê dịch vụ kế toán để thực hiện các nội dung này không?
.png)
.png)
.png)
