Hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2023 và Thông tư số 05/2024/TT-BXD.

 Hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2023 và Thông tư số 05/2024/TT-BXD.

1. Về nguồn thu phải nộp vào quỹ bảo trì nhà chung cư

Tại khoản 4 Điều 153 Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024) dã quy định: Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt huộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.

Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư.

Tại khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định về phần sở hữu chung trong nhà chung cư; đồng thời tại khoản 3 Điều 144 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định giá dịch vụ trông giữ xe được thực hiện theo quy định của pháp luật về giá.

Tại khoản 1 Điều 155 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Tại khoản 1 Điều 7 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng (sau đây gọi chung là Quy chế 05) đã có quy định về các hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư.

Theo quy định nêu trên thì chi phí trông giữ xe của chủ sở hữu, người sử dụng trực tiếp trong nhà chung cư do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về giả để chi trả cho hoạt động trông giữ xe, nộp các nghĩa vụ thuế cho Nhà nước theo quy định, không thuộc kinh phí nộp vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Do vậy, đề nghị Ban quản trị nhà chung cư đối chiếu trường hợp cụ thể của mình với quy định của pháp luật nêu trên để thực hiện.

2. Về việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư

Tại khoản 3 Điều 4 của Quy chế 05 quy định: Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác để phục vụ cho quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.

Tại khoản 1 Điều 30 của Quy chế 05 quy định: Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư dóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Tại điểm đ khoản 1 Điều 41 của Quy chế 05 quy định chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm: Đóng góp đầy đủ, đứng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì giải quyết theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị đã ký với đơn vị quản lý vận hành; trường hợp chưa ký hợp đồng quy định tại khoản 1 Điều 29 của Quy chế này thì thực hiện theo nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua,

Do đó, đề nghị Ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể của mình với quy định của pháp luật nêu trên để thực hiện.

3. Về việc kiểm toán việc xây dựng chỗ để xe ô tô

Tại điểm b khoản 2 Điều 144 của Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024) đã quy định: trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô.

Tại điểm đ khoản 3 Điều 13 của Quy chế 05 quy định: Trường hợp chỗ để xe ô tô quy định tại điểm này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư thì chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích này không tỉnh vào giá bán, giá thuê mua căn hộ và phải được đơn vị kiểm toán độc lập kiểm kiểm toán, xác định.

Pháp luật về nhà ở không có quy định về việc kiểm toán việc xây dựng chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư; việc kiểm toán hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư được thực hiện theo pháp luật xây dựng, pháp luật kiểm toán nhà nước và pháp luật có liên quan.

Do đó, đề nghị Ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể của mình với các quy định của pháp luật nhà ở nêu trên để thực hiện.

4. Về chi phí kiểm định thang máy nhà chung cư

Tại khoản 1 Điều 7 của Quy chế 05 quy định hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:

"a) Điều khiển, duy trì hoạt động, kiểm tra thường xuyên hệ thống thang máy, bảo dưỡng máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống bảo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư để đảm bảo cho các hệ thống thiết bị này hoạt động bình thường;

b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường,

c) Các công việc khác có liên quan do Hội nghị nhà chung cư quyết định".

Tại khoản 1 Điều 32 của Quy chế 05 quy định: Hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy và các phần sở hữu chung khác của nhà chung cư, thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư và các việc bảo trì khác theo quy định của pháp luật về xây dựng; đồng thời tại Điều 34 của Quy chế 05 đã quy định các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì.